Guia definitivo sobre permuta de terreno por área a ser construída
A permuta de terreno por área a ser construída ocorre com frequência no mercado imobiliário. Proprietário e construtora precisam compreender claramente seus papéis para assegurar uma negociação segura. Neste post, explico todos os pontos essenciais para que você entenda o processo, os aspectos legais e as responsabilidades de cada parte. (Entenda o que mudou após o Provimento nº 161 do CNJ)
1. O que é a permuta de terreno por área a ser construída?
Na permuta de terreno por área a ser construída, o proprietário transfere o terreno para a construtora, que, em troca, se compromete a entregar unidades futuras a serem construídas como pagamento. Nesse tipo de transação, geralmente não ocorre a troca de dinheiro, mas sim a entrega de unidades construídas.
É importante destacar que, em alguns casos, a construtora pode pagar uma diferença em dinheiro, chamada “torna”, quando o valor das unidades futuras é inferior ao do terreno cedido. Da mesma forma, se as unidades que o proprietário receber forem mais valiosas que o terreno, o proprietário pode pagar essa diferença.
Atualmente, os proprietários de terrenos em áreas urbanas utilizam amplamente essa modalidade. Com isso, eles conseguem valorizar o terreno sem precisar investir recursos próprios. A construtora, por sua vez, adquire o terreno sem desembolsar valor imediato, o que facilita o andamento do projeto.
2. Aspectos legais da permuta
É essencial ter em mente que, toda negociação deve ser formalizada por escrito.
Diante disso, o contrato utilizado para formalizar juridicamente o ato da permuta, deve seguir as normas do Código Civil, da Lei 6.015/73 (Registros Públicos) e da Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações Imobiliárias). O documento deve detalhar claramente o terreno, o projeto de construção, a porcentagem da área destinada ao proprietário e o cronograma da obra.
Por esta razão, escolha um Tabelião para redigir esse instrumento por meio de uma Escritura Pública de Permuta por Área a Ser Construída. Essa é a melhor recomendação que você pode seguir para garantir a segurança jurídica do ato.
Além disso, é necessário registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, a negociação perde sua validade jurídica. Assim como em uma compra e venda de imóveis, a ausência de formalização pode gerar complicações legais para as partes envolvidas.
3. Responsabilidades do proprietário do terreno
Primeiramente, o proprietário do terreno deve garantir que o imóvel esteja totalmente regularizado, sem pendências documentais ou fiscais. Aliás, certidões negativas de débitos e uma matrícula atualizada são indispensáveis para comprovar a regularidade do imóvel.
Eventualmente, pode ser necessário que o proprietário acompanhe o andamento da obra para assegurar que a construtora está cumprindo os prazos e as especificações estabelecidas. Contudo, a responsabilidade legal pela construção e pelo projeto junto aos órgãos públicos recai sobre a construtora.
3.2. Obrigações da construtora
A construtora deve entregar a obra conforme o combinado, respeitando os prazos e a qualidade estabelecida em contrato. Além disso, precisa seguir todas as normas técnicas, urbanísticas e ambientais, e aprovar o projeto no Cartório de Registro de Imóveis, em conformidade com a Lei 6.015/73.
A construtora também precisa garantir que o proprietário receba sua parte da obra regularizada. Se não cumprir essas obrigações, estará sujeita a penalidades previstas no contrato de permuta.
4. Permuta de terreno por área a ser construída: Tributação
Obviamente , o guia definitivo sobre permuta de terreno por área a ser construída destaca a importância da tributação, visto se tratar de um dos aspectos mais importantes a se considerar ao pensar em realizar uma permuta.
Mesmo sem troca de dinheiro, o proprietário do terreno paga Imposto de Renda sobre o ganho de capital, pois a Receita Federal considera a permuta como um ganho patrimonial.
Porquanto, a construtora também deve recolher tributos como ISS (Imposto sobre Serviços) e PIS/COFINS sobre as receitas obtidas com a venda das unidades. Portanto, ambas as partes devem se atentar às suas responsabilidades fiscais para evitar problemas futuros.
6.Guia definitivo sobre permuta de terreno por área a ser construída
Dicas para garantir uma permuta segura
Enfim, para garantir que a permuta seja segura e eficaz, seguem algumas dicas essenciais:
- Contrate advogados especializados: A participação de profissionais experientes em direito imobiliário é crucial para assegurar que o contrato atenda a todas as exigências legais.
- Defina prazos claros no contrato: O contrato deve conter cronogramas detalhados para cada fase da obra, bem como penalidades para o descumprimento de prazos.
- Acompanhe o andamento da obra: O proprietário do terreno deve estar atento ao progresso da construção para garantir que a obra esteja seguindo as especificações acordadas.
7. Conclusão
Diante do exposto, fica claro que a permuta é uma excelente estratégia para quem deseja aproveitar a valorização de um terreno sem precisar vendê-lo. Entretanto, para que esse tipo de negociação ocorra de maneira segura e eficiente, é essencial seguir cada etapa corretamente.
Ao longo do processo, questões legais e fiscais podem surgir de forma inesperada, e uma orientação inadequada pode comprometer o sucesso do negócio. A regularização da permuta exige o cumprimento de normas específicas, além de uma avaliação precisa dos direitos e deveres de ambas as partes.
Por isso, contar com o apoio de um profissional experiente em direito imobiliário faz toda a diferença. Minha consultoria oferece a segurança jurídica necessária para que você realize sua permuta de forma regular, evitando riscos e garantindo um processo sem complicações. Entre em contato comigo preenchendo o formulário abaixo ou por meio das minhas redes sociais: @priscilajara, e obtenha o suporte especializado que você precisa para fazer o seu negócio acontecer com tranquilidade e confiança.
Estou à disposição para ajudar!
Livro que recomendo sobre o tema: